Выкуп земли из сельхозназначения в

Содержание
  1. Выкуп земли у государства в 2020 году: образец заявления, стоимость
  2. Выкуп земельного участка: когда это возможно
  3. Пошаговая инструкция
  4. Подача заявления
  5. Документы
  6. Ответ
  7. Заключение договора
  8. Регистрация в Росреестре
  9. Выкупная стоимость ЗУ
  10. Судебная практика
  11. Тонкости покупки участка земли сельскохозяйственного назначения
  12. Правовое регулирование
  13. Преимущественное право приобретения земельного участка для с/х целей
  14. Сделка с частным лицом
  15. Сделка с государством
  16. Заключение
  17. Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность
  18. Преимущественное право выкупа
  19. Процедура выкупа
  20. Мораторий на выкуп
  21. Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора
  22. Нормативно-правовая база
  23. У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?
  24. У государства
  25. У физического лица
  26. Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
  27. Особенности покупки доли земельного участка под сельскохозяйственные цели

Выкуп земли у государства в 2020 году: образец заявления, стоимость

Выкуп земли из сельхозназначения в

С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г.

был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования.

Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Вас может заинтересовать: что нужно, чтобы оформить выкуп земли.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

  1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
  2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
  3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
  4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены.

Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е.

если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли. Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

Что касается способа покупки, то их 2:

  1. Через аукцион, участвуя в торгах.
  2. Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

  • Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
  • Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
  • На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
  • Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат.

Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр.

А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта).

Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

  1. Наименование органа власти.
  2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
  3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
  4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
  5. Цель использования ЗУ.

Образец заявления на покупку земли

заявление о проведении аукциона

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

Документы

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

  1. Копия паспорта заявителя.
  2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
  3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
  4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

  1. Копия паспорта представителя.
  2. Доверенность.
  3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
  4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

Причины отказа:

  1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
  2. В заявлении допущены ошибки.
  3. Не предоставлены соответствующие документы.
  4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
  5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
  6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
  7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
  8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

  • досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
  • судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

Заключение договора

После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна.

За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

  1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
  2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
  3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

Судебная практика

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность.

Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района.

Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано.

Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен.

Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/vykup

Тонкости покупки участка земли сельскохозяйственного назначения

Выкуп земли из сельхозназначения в

Оборот участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, находится под усиленным контролем государства.

Такие территории должны своевременно обрабатываться и использоваться по назначению, чтобы поддерживать продовольственную безопасность страны.

Как грамотно оформить покупку с частным лицом или с государством? Какие документы нужно подготовить и как составить договор? Подробная информация ниже в статье.

Правовое регулирование

Основной нормативный акт – закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этом документе описаны:

  • особенности оборота таких участков;
  • основания для изъятия;
  • предельные размеры наделов;
  • права иностранных граждан в сфере покупки и использования сельскохозяйственных участков;
  • иные правила.

Справка! По всем вопросам, не урегулированным законом № 101-ФЗ, следует руководствоваться нормами ЗК РФ.

Положения федерального законодательства могут дополняться на местном уровне. Например, закон Алтайского края № 8-3С от 14.03.2003 г. «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» содержит нормы, уточняющие порядок уведомления собственником субъекта федерации о намерении продать участок сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право приобретения земельного участка для с/х целей

По закону собственник участка должен уведомить субъект федерации о том, что он желает продать сельскохозяйственный надел. Государство имеет преимущественное право покупки по цене, установленной самим продавцом. Извещение оформляется в свободной форме.

В документе указывается:

  • данные о собственнике (Ф.И.О. или наименование организации, место проживания\нахождения, телефон для связи);
  • название и адрес органа исполнительной власти субъекта федерации, куда подаётся извещение;
  • указание, что автор документа желает продать землю, отнесённую к категории сельскохозяйственного назначения, принадлежащую ему на праве собственности;
  • сведения об участке – местоположение (адрес или ориентиры, по которым можно его определить), площадь, кадастровый номер;
  • срок взаимных расчётов;
  • адрес, по которому получатель должен направить ответ;
  • дата, подпись, фамилия и инициалы.

Срок осуществления взаиморасчётов по такому договору не должен превышать 90 дней.

К извещению прилагаются:

  • копия кадастрового плана;
  • копия свидетельства о праве собственности.

В течение 30 дней государственный орган принимает решение о заключении сделки или об отказе от выкупа. Ответ направляется собственнику. Если владелец получил отказ или письменное уведомление не было направлено в указанный срок, можно заключать договор с иным покупателем.

Важно! Преимущественное право не задействуется, если участок продаётся с публичных торгов или изымается для госнужд.

Если владелец земли не нашёл покупателя, который может заплатить установленную цену, и её пришлось снизить, нужно вновь направить извещение в государственный орган.

Собственник участка не имеет право проигнорировать описанную процедуру. В этом случае сделка признаётся ничтожной с момента заключения.

Сделка с частным лицом

При покупке надела продавцы требуют:

  1. Выписку из ЕГРН. В документе указано, кто является владельцем участка, есть информация о его площади, разрешённом землепользовании, действующих обременениях.
  2. Межевой план – по этому документу можно уточнить границы надела.
  3. Паспорт гражданина. Нужно убедиться, что переговоры ведутся с реальным владельцем земли. Также в договоре необходимо указать точные паспортные данные продавца.
  4. Справка из БТИ о наличии построек. Следует проверить, не возведены ли какие-либо строения самовольно.
  5. Справка из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Гражданин может оказаться психически нездоровым, неспособным осознавать последствия своих действий, что может повлечь отмену сделки.
  6. Письменный отказ государственного органа от приобретения надела. Его наличие подтвердит, что соблюдена процедура уведомления субъекта федерации о продажи. Если документа нет, нужно требовать почтовый документ об отправке заказной корреспонденции.

Не каждое лицо может владеть участком сельскохозяйственной земли.

Не может стать покупателем:

  • иностранный гражданин;
  • лицо, у которого площадь имеющейся земли после покупки превысит лимит, установленный на уровне субъекта федерации;
  • иные лица в соответствии с законодательством.

Если все документы устраивают продавца, стороны переходят к подписанию договора.

В соглашении указываются:

  • наименование документа, место оформления, дата;
  • данные о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, реквизиты паспорта);
  • предмет договора – передача в собственность участка на возмездной основе;
  • описание участка (адрес, площадь, разрешённое использование, кадастровый номер);
  • стоимость, условия и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок перехода права собственности;
  • меры ответственности;
  • иные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Также составляется акт-приёма-передачи участка, если иное не предусмотрено в договоре. Далее следует государственная регистрация.

Стороны сами договариваются о том, кто занимается регистрацией сделки в Росреестре. Обычно покупатель занимается этой формальностью и берёт на себя сопутствующие расходы.

Гражданин обращается в местное управление Росреестра и подаёт следующие документы:

  • личный паспорт;
  • заявление (заполняется на месте по шаблону);
  • 2 оригинала договора купли-продажи;
  • акт приёма-передачи участка.

Также человек должен перечислить в бюджет пошлину 2000 рублей.

Регистратор проверяет документы. Если претензий нет, то заявление принимается. Сведения вносятся в ЕГРН в срок до 10 рабочих дней. После этого гражданину вернут 1 оригинал договора с отметкой о том, что регистрация была проведена. Дополнительно может быть оформлена выписка из ЕГРН, где заявитель указан в качестве собственника.

На заметку! Гражданин может подать документы также через МФЦ, но процедура затянется на срок пересылки бумаг в Росреестр и обратно.

Сделка с государством

Порядок приобретения муниципальных участков регулируется нормами ЗК РФ. Участки продаются на публичных торгах или выделяются без проведения аукциона.

Граждане могут приобретать оформленные участки и части не разграниченной территории.

Во 2-м случае заинтересованное лицо обязано составить схему расположения участка на кадастровом плане территории и согласовать её.

После согласования проводятся кадастровые работы с целью образовать участок и зарегистрировать его в ЕГРН. Для выделения участка нужно подать заявление в местный орган власти.

В обращении указывается:

  • название органа, куда подаётся заявление (местный комитет по управлению государственным имуществом);
  • название документа;
  • Ф.И.О. гражданина, дата рождения, реквизиты паспорта, СНИЛС, адрес проживания, ИНН (если есть);
  • почтовый адрес и телефон для связи;
  • просьба предоставить земельный участок для сельскохозяйственного производства на праве собственности на возмездной основе (или бесплатно, если у гражданина есть такое право);
  • сведения об участке (площадь, кадастровый номер, местоположение, реквизиты решения об утверждении проекта межевания);
  • реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если оно выносилось);
  • информация об основании для передачи участка в собственность без торгов;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата, подпись, фамилия и инициалы.

К обращению прилагаются:

  • копия паспорта;
  • копия документов, дающих право на получение участка без торгов;
  • схема расположения земельного участка (если она составлялась).

Заявление гражданина рассматривается в течение 30 дней. Срок может быть продлён, если процедура требует публикации информации о предоставлении участка в СМИ или вынесения вопроса на межведомственную комиссию по земельно-имущественным отношения региона.

Если требования законодательства соблюдены, гражданин получает уведомление о положительном решении. В ином случае – мотивированный отказ с указанием норм закона, которые были нарушены.

Если заинтересованное лицо требует провести торги по продаже участка, то в заявлении указывается соответствующая информация. В ответе государственный орган уведомляет о дате проведения торгов.

После этого оформляется договор. В документе указываются следующие положения:

  • реквизиты договора (название, дата, номер, место совершения);
  • сведения о сторонах (название государственного органа, Ф.И.О. и должность его представителя, Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя);
  • предмет сделки – передача в собственность земельного участка;
  • описание надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое землепользование);
  • стоимость и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • иные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Обычно текст договора формируют работники местного органа власти. Гражданам предоставляется готовый шаблон на подпись.

Внимание! Если право собственности реализовано на торгах, то существенные условия договора описываются так, как это было указано в условиях проведения аукциона.

После подписания договора оформляется акт приёма-передачи. Документ подтверждает, что участок перешёл во владение покупателя, и тот не имеет претензий. В конце гражданин обращается в Росреестр для регистрации сделки.

Он должен предъявить:

  • свой паспорт;
  • 2 оригинала договора;
  • акт приёма-передачи;
  • заявление на регистрацию сделки.

Регистратор проверяет имеющиеся документы и принимает их. Процедура занимает до 10 рабочих дней. Необходимые сведения вносятся в ЕГРН, гражданину возвращают его экземпляр договора с отметкой о регистрации.

Заключение

Процедура покупки сельскохозяйственных участков практически не отличается от порядка приобретения обычных наделов. Но местный субъект федерации имеет преимущественное право покупки, если участок продаёт частное лицо.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/nadel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Выкуп земли из сельхозназначения в

Гражданским и Земельным Кодексом в России предусмотрено право выкупа земли сельхозназначения из аренды в собственность.

Его можно реализовать, только если такое условие зафиксировано в договоре или дополнительном соглашении.

Чтобы процедура выкупа земли прошла без проблем, необходимо строго соблюдать порядок действий, указанный в законе, правильно оформлять документы, регистрировать их в Росреестре.

Преимущественное право выкупа

Раньше в статье 22 ЗК РФ был пункт 8, предусматривающий, что если после окончания договора аренды владелец земли сразу выставляет его на продажу, то бывший арендатор будет рассматриваться как покупатель с преимущественным правом. Ему не могли отказать в сделке в пользу другого физического или юридического лица, сделавшего аналогичное предложение. Сейчас этот пункт Земельного кодекса не действует, так как утратил силу с 1 марта 2015 года.

Что касается преимущественного права выкупа государственной и муниципальной недвижимости, то оно прописано Федеральном законе N 159-ФЗ.

Условие распространяется лишь на субъекты малого и среднего предпринимательства (например, фермерское хозяйство).

Они, как бывшие арендаторы, могут приобрести участок по цене, равной его кадастровой или рыночной стоимости. Но это действительно только при условии, что:

  • решение о продаже земли принято на момент действия арендного договора;
  • нет долгов по арендной плате;
  • земля не включена в список госимущества, не подлежащего продаже;
  • сам предприниматель на момент заключения договора купли-продажи не исключен из госреестра.

Важно понимать, что для арендатора выкуп земель сельскохозяйственного назначения находящихся в аренде является правом, а не строгой обязанностью (это соответствует статье 421 Гражданского кодекса РФ).

Если граждане или юрлица добросовестно выполняли все условия соглашения, они может принудить арендодателя к продаже земли.

С обратной стороны, собственник надела не вправе вынуждать арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. 

Процедура выкупа

Передача в собственность из аренды отличается от стандартной сделки купли-продажи. Процедура осуществляется по схеме:

  • заключение договора или доп. соглашения с указанием права последующего выкупа земли.
  • соблюдение всех условий арендного договора.
  • подписание акта о закрытии сделки (об отсутствии взаимных претензий).
  • подписание договора о передаче прав владения на участок на основании выкупа из аренды.
  • проведение государственной регистрации перехода права собственности.

Преимущественное право не возникнет, если арендатор нарушил режим пользования земли. Например, на участках сельхозназначения запрещено строить промышленные объекты или ИЖС. Если факт такого нарушения подтвердится, в покупке участка с преимуществом будет отказано.

Стоимость выкупа сельхоз земли не обязательно должна быть согласована на момент подписания договора аренды (она указывается в документе по желанию сторон). В тексте бланка должно присутствовать само условие о выкупе, а вопрос о цене может быть отложен для последующего согласования.

Что касается времени, когда можно провести выкуп арендованного земельного участка, то его лучше сразу оговорить, чтобы избежать конфликтных ситуаций. Срок для внесения выкупной цены должен соответствовать общим правилам статей 190-194 Гражданского кодекса, то есть определяться точными календарными датами или событиями (например, моментом перечисления оговоренной суммы).

Из аренды земельный участок может быть передан сразу нескольким собственникам. Но в этом случае возникает необходимость согласования зон, который будут переданы в доли каждому совладельцу. Такие моменты должно быть четко указано в договоре или доп. соглашении.

Бывают случаи, когда стороны не прийти к согласию относительно цены выкупа или нарушили порядок смены владельца (например, не провести процедуру оценки надела). Это может привести к принудительному изъятию надела у арендатора, аннулированию права преимущественного приобретения. В этом случае рекомендуется привлечь юристов для решения конфликта мирным путем, а затем и обратиться в суд.

Мораторий на выкуп

В некоторых случаях выкуп арендованного земельного участка провести не получится из-за ограничений действующего закона. Например, эта сделка невозможна, если государственный надел был передан в аренду по заявлению без торгов льготным категориям, перечисленным в п. 5 ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ.

Что касается строгих мораториев, то в отдельных субъектах по России действуют региональные запреты на земельное использование.

Например, нельзя продавать государственные наделы в регионах с высококачественными плодородными землями (Алтайском, Ставропольском, Краснодарском крае и пр.).

Для иностранных компаний и граждан допускается только аренда сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет без права последующего выкупа. Иностранцы могут быть только совладельцами этих участков, если инвестируют деньги под объекты российского бизнеса.

Процедура переоформления прав на землю из аренды в собственность требует соблюдения множества правил. Важно не только проверить, что закон допускает обычный или срочный выкуп сельхоз земель, но и корректно оформить все документы и зарегистрировать их. Чтобы ускорить процесс и точно избежать всех ошибок, рекомендуем обратиться к юристу.

Источник: https://33urista.ru/article/vykup-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya-nahodyaschihsya-v-arende

Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора

Выкуп земли из сельхозназначения в

Сельскохозяйственный бизнес всегда был и будет актуальным. Покупка земли под организацию сельского хозяйства может стать действительно прибыльным делом.

Как осуществить покупку такой категории земли и чем данный вид разрешенного пользования регулируется в России?

Нормативно-правовая база

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом №101, а именно статьей 8 «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» пунктом первым субъект РФ или муниципальная администрация имеет преимущественное право приобретения земли сельхозназначения по той цене, по которой участок продается частным собственником.

Исключение лишь составляют случаи продажи на публичных торгах либо в случаях изъятия земли для нужд государства или муниципалитета.

При этом должна быть указана цена, размеры, месторасположение земли и сроки расчета по договору купли-продажи.

Регулирование продажи участков, принадлежащих государству или муниципалитету, осуществляется Главой 5 Земельного кодекса РФ.

По общему правилу земли предоставляются по итогам торгов в форме аукциона.

Без проведения аукциона предоставляется земельный участок сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, если данные хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после возникновения прав на нее муниципалитетом подали заявление на заключение договора купли-продажи или аренды.

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

В то же время использование сельскохозяйственного участка должно быть строго по его назначению. Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.

Лучше всего приобретать земли у государства и муниципальных властей либо у проверенной компании с высокой репутацией деятельности в данной сфере.

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.

У государства

Государство принадлежит к так называемому первичному рынку продажи земельных участков.

В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок будет следующим:

  1. Подача заявления (ходатайства) в местный орган исполнительной власти о предоставлении сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные цели указываются непосредственно в заявлении, также в нем прописывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение.
  2. Местный муниципалитет в течение установленного срока рассматривает поданное заявление о приобретении сельскохозяйственных угодий. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется вынесением постановления главой муниципалитета. При отказе предоставляется постановление или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение можно обжаловать через суд. Важно! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них это отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможности предоставить землю на указанной территории.  Как правило, для каждого региона установлены свои льготники, имеющие право на первоочередное получение земельного участка в собственность. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в основном формируется по величине плодородных качеств. Второстепенными моментами будут размеры и месторасположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативно-правовыми актами местных муниципалитетов.
  3. Материалы по земельному делу необходимо согласовать с архитектурными и градостроительными органами, органами санитарного и пожарного контроля, охраны природы и историко-культурных ценностей. Каждая из данных служб выдает свое заключение, которое удостоверяется их личной печатью и подписью руководителя.
  4. Зарегистрировать право на участок можно в филиале областной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата располагается в самом здании муниципалитета).
  5. Далее составляется договор купли-продажи, о чем будет подробнее в следующей части.
  6. После окончания процедуры регистрации на руки выдается свидетельство на право собственности сельскохозяйственного участка.
  7. Использовать участок по его назначению можно будет только после процедуры межевания (определение границ). Освоение сельскохозяйственных угодий возможно лишь в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.

У физического лица

Покупка у физического лица земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и для любых других целей, имеет свои отличительные черты.

Перед покупкой земли у частного владельца следует убедиться в наличии у него всех правоустанавливающих документов на такой участок.

Информация о зарегистрированных правах предоставляется в общем доступе в течение 5 рабочих дней. При наличии у продавца необходимого сельскохозяйственного участка всех официальных прав кадастровая служба выдаст выписку.

В выписке указываются также существующие ограничения и обременения в пользовании участком (сервитут, арест, аренда). Предоставление сведений обойдется в 200 рублей.

При покупке земли у физического лица также заключается договор купли-продажи. Земельная собственность переходит от одного лица к другому по передаточному акту.

Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме.

Лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства по недвижимости с высокой репутацией. Они помогут выяснить историю земельного участка, оформят все необходимые документы, уладят возможные проблемы. Естественно, это устраняет риски покупателей земель, за что требует от них соответствующей платы за оказываемые услуги. В любом случае решать приобретателю земли.

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

  • Стоимость участка;
  • Площадь участка;
  • Местонахождение участка;
  • Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия.

Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок.

Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней.

Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

  • Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

  • Место и дата заключения договора.
  • Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
  • Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
  • Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
  • Порядок расчета по договору.
  • Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
  • Момент вступления договора в силу.
  • Количество экземпляров, в которых составляется договор.
  • Подписи сторон.

Особенности покупки доли земельного участка под сельскохозяйственные цели

При покупке доли земельного участка сельскохозяйственного назначения существуют определенные ограничения:

  • Участники долевой собственности имеют право продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику данной долевой собственности, сельскохозяйственной компании либо физическому лицу, которое является членом крестьянско-фермерского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
  • Во время регистрации перехода права собственности на долю сельскохозяйственных угодий к другому участнику помимо стандартного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность ее занесения в уставный капитал.
  • Законодательством не предусмотрено преимущественного права на продажу доли земельного участка для государственных властей субъектов РФ или местных органов власти в отличие от продажи полноценного земельного надела.

Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому третьему лицу невозможна без выделения ее из общей долевой собственности.

После того как доля будет официально выделена, ее границы будут очерчены, собственник обязан предложить купить выделенный участок сначала органам власти субъекта РФ или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа у собственника появляется возможность продать свою долю любому другому стороннему лицу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/pokupka-zemel-selxoznaznacheniya.html

Юрист и закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: